贷款房子能不能做抵押贷款呢
一、已贷款房产的二次抵押条件
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剩余价值要求
已抵押房产可二次抵押，但需满足 剩余可贷价值≥银行最低门槛（通常为评估价的30%-40%）。
计算公式：可贷额度=评估价×抵押率（60%-80%）-原贷款未还本金。
借款人资质
需信用良好，近2年无“连3累6”逾期记录，且当前贷款还款记录正常；
负债率需≤70%（部分银行要求≤50%）。
银行政策差异
国有银行（如工行、建行）通常要求原房贷还款满 12个月 才可申请二次抵押；
商业银行（如招商、民生）对优质客户可放宽至还款满 6个月。
二、操作流程与限制
关键步骤
房产价值重估：银行委托第三方机构重新评估房产市场价；
解押与再抵押：需向原贷款银行申请解押（或协调同步办理二次抵押登记）；
用途合规审核：资金需用于消费或经营（如装修、教育、企业周转）。
风险提示
利率高于首贷：二次抵押利率通常比首套房抵押利率高 0.5%-1%；
强制平仓风险：若房产价值大幅下跌导致抵押率超标，银行可能要求提前还款或追加抵押物。
三、特殊房产类型附加要求
划拨土地房产
需先补缴土地出让金转为出让性质，并重新办理产权证；
部分城市要求土地性质变更后满 2年 方可抵押。
共有产权房
需全体共有人签署同意抵押声明书，且抵押率降至 评估价的50% 以下。
四、总结（是否可抵押？）
条件/类型 可操作性
普通商品房 可二次抵押，需剩余价值达标且借款人资质符合要求。
划拨房产 需先补缴土地出让金并变更产权性质。
共有产权房 需共有人一致同意，抵押率受限。
建议：优先咨询原贷款银行，部分银行支持“原贷+二押”组合方案，可减少解押成本。
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