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最新修订的《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》（以下简称《贷款实施细则》）自2025年4月1日起实施。新规调整了哪些内容？4月3日，南宁住房公积金管理中心（以下简称南宁公积金中心）对此进行了解读。 市场不断变化 删除一些条款 根据市场和需求的变化，《贷款实施细则》删除了关于北部湾经济区城市缴存职工作为南宁住房公积金贷款对象情形；删除商业住房贷款转公积金贷款的业务类型和相关条文内容，明确住房公积金支持缴存职工购买配售型保障性住房的个人住房公积金贷款。 曾经火爆一时的“商转公”“北部湾同城化”等需求，目前已发生了变化。南宁公积金中心方面表示，现在全国的公积金缴存者都可以在南宁市办理公积金住房贷款，所以不再特意强调北部湾各城市缴存职工。 根据业务实际及贷款风险防控要求，《贷款实施细则》完善了不予贷款的情形和降低贷款额度的情形，将住房公积金个人账户被有权机关冻结、虚构劳动关系、虚构住房消费行为等情形设置为不予贷款情形；并删除部分不予贷款的情形；进一步明确借款申请人因存在担保行为、逾期记录、大额透支及分期消费行为等可能影响借款申请人还款能力情形而降低贷款额度的具体标准。 调整套数认定 危旧房也计入 此前，在住房套数认定方面有一些特殊情况，比如危旧房改造住房还建项目在申请公积金贷款时，不计入套数认定。本次《贷款实施细则》完善了住房套数认定标准，明确按照借款申请人拟购建住房所在县（市、区）的住房套数认定住房套数，且不支持购建第三套及以上住房使用住房公积金贷款，删除借款申请人购买危旧房改造住房还建项目申请公积金贷款时不受住房套数计限制的规定。另外，明确借款申请人与共同申请人在贷款时权利与义务应相匹配，对其住房套数及贷款次数应予合并计算。 住房公积金贷款套数如何认定？南宁公积金中心按照借款申请人拟购建住房所在县（市、区）的住房套数以及在全国范围内使用住房公积金贷款次数的情况来认定公积金贷款套数。例如，借款申请人在南宁市青秀区购建首套住房，在全国范围内未使用过公积金贷款，不管在南宁市其他城区或县区是否有住房，均认定为购建首套住房，执行首套房公积金贷款政策。 申请人与共同申请人住房套数及贷款次数应予合并计算又是怎么回事？举个例子：小甲与其父老黄共同购买了一套住房，小甲作为借款申请人，老黄作为共同申请人，但父子二人不属于同一家庭。在核定贷款套数时，应将小甲所在家庭名下的住房套数与老黄所在家庭名下的住房套数合并计算，并将小甲所在家庭与老黄所在家庭在全国范围内使用住房公积金贷款的次数也合并计算。如果小甲家庭名下无住房且没有使用过住房公积金贷款，而老黄家庭名下无房但已使用过一次住房公积金贷款，那么父子共同申请住房公积金贷款将执行第二套房公积金贷款政策。 完善认定标准 核查房屋现值 在二手房交易中，为了提高贷款额度，买卖双方可能会出现合同价虚高的现象。根据《南宁住房公积金个人住房贷款管理办法》规定，住房公积金贷款额度的限额标准“不得高于房屋价款或评估现值扣除首付款金额后剩余的价款。房屋价款或评估现值的核查方式和认定标准由南宁公积金中心具体确定”。结合当前房地产市场状况和公积金贷款业务管理需要，对于购买再交易住房，建造、翻建、大修住房，或其他交易价格偏离市场的情形，南宁公积金中心有权明确自住住房的价值核定标准，可通过委托受托银行或第三方机构评估等方式核查评估购建住房现值，并以评估现值计算贷款额度。同时，为简化业务办理资料、方便贷款职工，对于建造、翻建、大修自住住房贷款的抵押物价值评估，改由南宁公积金中心委托相关机构实施。 南宁公积金中心方面表示，该条款主要应用在二手房交易中价值偏差较大的情况，南宁公积金中心会进行评估。比如，小军购买了一套二手房，约定合同价为100万元，首付20万元，申请公积金贷款80万元。在审核材料时，工作人员认为交易价格与该房屋的价值偏差较大，重新进行评估后确定价值为80万元。那么，小军只能申请公积金贷款额度为60万元。 住房公积金贷款额度如何计算？举个例子：小武按第二套房公积金贷款政策申请住房公积金贷款，在申请贷款时个人账户余额为3万元，缴存余额倍数调整为20，连续缴存时长为7个月，对应的缴存时间系数调整为0.8，目前南宁公积金中心的风险防控系数是1，小武可以申请到的最高贷款金额是48万元。此外，还需根据按照广西南宁公积金管理委员会规定的公积金贷款最高额度、房屋价款或评估现值、首付款金额、还贷能力系数、信用状况等规定综合评估借款申请人实际情况后，取最低值确定。 统一首付比例 不分首套二套 《贷款实施细则》明确，统一住房公积金贷款最低首付比例为20%，不再区分首套房和第二套住房公积金贷款首付比例；明确购买配售型保障性住房的最低首付款比例为15%。 这样一来，首套和二套的政策区别在哪呢？南宁公积金中心方面表示，《贷款实施细则》明确支持缴存职工购买首套房“可提可贷”住房公积金；明确借款申请人存在单位缴存和灵活就业人员缴存身份转换的可合并缴存余额计算贷款额度。另外，按照首套优先于二套的住房公积金资金使用原则，加大对刚性住房需求的支持力度，结合南宁市住房公积金缴存结构和资金运行情况，按首套房和第二套房差别化设置住房公积金贷款缴存余额倍数，增设第二套住房公积金贷款缴存余额倍数为20倍。 另外，《贷款实施细则》加强对借款申请人还款能力核查，完善对借款申请人还款能力认定规则。明确借款申请人月收入以住房公积金缴存基数为参考依据，当借款申请人存在缴存情况与其职业、职务、年龄等不相匹配、异常调整缴存基数或缴存单位等情况时，南宁公积金中心可进一步核实借款申请人收入并综合认定月收入。同时，对借款申请人贷款月还款额的认定主要考虑中长期贷款负债情况，对于其短期贷款、大额信用卡透支情况要求结清后方可申请贷款。 【答疑解惑】 贷款月还款额怎样核定？ 问：申请公积金贷款时，借款申请人有其他负债情况，如何核定借款申请人的贷款月还款额？ 答：对贷款月还款额的认定主要考虑借款申请人（含共同申请人）的中长期贷款负债情况，对于短期贷款、大额信用卡透支情况要求结清后方可申请贷款。中长期贷款指贷款期限为一年以上的各类型贷款，常见的如购车贷款、装修贷款、消费分期贷款、经营贷款、住房贷款、助学贷款等。短期贷款指贷款期限在一年以内的各类型贷款，主要包括花呗、借呗等网络渠道信用贷款、银行信用贷款及信用卡分期、消费分期等。 如何申请延长贷款期限？ 问：贷款偿还期间，如果借款人想要申请延长贷款期限，应该满足哪些条件要求？ 答：借款人在当前贷款未逾期的情况下，如出现失业、收入明显下降、本人或其有抚养关系的直系亲属患有重大疾病或遭受重大伤害需支付大额医疗费用等情况，致使其无力按期足额偿还借款本息，但是还款意愿良好，可以申请延长贷款期限。同时，申请延长贷款期限，还应符合贷款期限的相关规定，有担保人的还应征得该笔贷款全部担保人的同意。 离婚后可变更抵押人吗？ 问：夫妻共同申请公积金贷款，离异后双方约定所购房屋归属，是否可以在不结清公积金贷款的情况下变更抵押人？未取得房屋的另一方是否可以再次申请公积金贷款？ 答：夫妻共同申请住房公积金贷款，意味着二人均已享受住房公积金贷款政策，离异后无论所购房屋如何分配，二人作为该次公积金贷款的借款人，均不可免除住房公积金贷款的还款义务，在该次公积金贷款未结清之前，不可以变更抵押人，双方也不可以再次申请公积金贷款。结清后再次使用公积金贷款的，前一次公积金贷款记录计入贷款使用次数。 全国贷款论坛 › 全国城市贷款 › 南宁贷款论坛
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发表于 2025-4-6 13:52:37
